外資商仲第一太平戴維斯統計,2016年超過3億元的大型商用不動產,交易總金額只有610億元,年減43%,是8年來最凍的一年;不過,董事長朱幸兒13日認為,在大陸查稅台商回台投資、海外投資不穩定,資金回流、外資及投資人危機入市下,2017年的第三季會是底部形成,開始反彈。

第一戴維斯分析,台灣整體房地產市場從2014年下半年下滑以來,各類房地產價跌10%~35%、量縮已達兩年多,聰明投資人及外資會思考危機入市,底部正在逐漸形成。

 其中,朱幸兒指出,外資已停止兩年沒來了解台灣商用不動產市場,但自今年9月起,已有外資、尤其是私募基金陸續來探尋物件,項目以飯店及物流為主。

朱幸兒強調,由歷史經驗來看,台灣商用不動產市場交易動能在2007年觸及1190億元後走軟,跌至2008年的522億元,跌幅相當大;但也由2008年起連續3年回升。而2015到2016年又出現很大的跌幅,這已吸引外資的目光。

朱幸兒樂觀預期,一般外資決定投資需要的時間約9個月到1年,因此,2017年第一季,台灣商用不動產市場將有築底的可能性,第三季一定會由谷底攀升。

除此之外,包括英國公投脫歐、川普當選美國總統、義大利公投修憲、未來跨太平洋夥伴協定(TPP)不再實施等,全球各國政經情勢在2016年下半年大幅變化,未來更可能出現劇烈波動,包括匯率問題、投資收益風險等,海外投資未必是一個最聰明的作法,資金不見得會在動盪期前進海外,反而資金放在台灣還相對穩定。

最後,朱幸兒指出,近來,中國大陸開始對台商大規模查稅,台商已有鮭魚返鄉趨勢,再加上東南亞人力成本逐步墊高,東南亞設廠的營運成本拉高,與台灣差不多,台商開始思考撤資回台灣投資的機率大增,資金可望回流台灣。

商用不動產市場有這麼多回溫的動力,朱幸兒因此認為,明年台灣投資資金將不虞匱乏,預期築底時間將落在Q3,並逐步反彈。

市區辦公室 明年價格估跌10%

商用不動產市場面臨8年來最冷的一年,商用市場明年將近入磨合期,在經歷一整年的交易動能萎縮後,買方議價能力大增,價格修正轉趨明顯,第一太平戴維斯投資部協理黃瑞楠指出,今年下半年賣方信心已出現明顯鬆動,預期明年度市區辦公室價格仍有5%~10%的降價壓力、店面產品則將面臨更大的價格修正。

由於地價稅以及房屋稅等持有成本的實質增加或預期心態,無論是自用或投資型買方在評估價格時,都會期望將持有成本在售價中折抵,這也是造成價格下修的潛在因子。

第一太平戴維斯日前也對國內450家企業進行「2017年企業置產意願調查與投資趨勢」;其中,83%的企業無置產投資需求。17%的廠商雖然認為短期景氣未見顯著改善,全球局勢瞬息萬變,對於資本支出謹慎但不排斥,自用需求仍維持穩定。

企業有置產投資需求的,超過半數需求源於自用廠房與廠辦,一成企業選擇購買工業地量身打造,有15%調查對象有辦公室購置計畫。

這些有置產需求的產業類別,其中54%為科技業、13%為生技製藥業、7%是軟體,資訊與電信產業、7%是投資機構;其他產業則占15%。

黃瑞楠指出,總結2017年商用不動產市場的趨勢,首先是,賣方價格將會明顯鬆動,高單價產品首當其衝;市場觀望氣氛濃厚,買方議價能力大增,但出價謹慎保守,雙邊「磨」合期拉長。

另外,自用廠房與廠辦交易將較熱絡,但單價普遍較低,無助於拉抬市場信心;投資人對帶租約及售後回租產品的投報率的要求提高。其中,壽險業的投報率要大於2.5%、對辦公室及廠辦的投報率要在2.5%~2.8%、對旅館的投報率則要超過3%;最後,壽險業海外投資的動作將停滯,重心重回國內市場。

文章、圖片來源:工商時報

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